Achat en VEFA : 7 étapes pour acheter sur plan en toute sécurité

À retenir :

• L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) permet d'acquérir un logement neuf avant ou pendant sa construction

• Le processus complet dure en moyenne 24 à 30 mois de la réservation à la livraison

• 7 étapes clés : réservation, rétractation (10 jours), financement, signature acte authentique, appels de fonds, personnalisation, livraison

• Protections légales maximales : garantie d'achèvement, garantie décennale, délai de rétractation, condition suspensive de prêt

• Avantages : frais de notaire réduits (2-3%), personnalisation, paiement échelonné, garanties constructeur, logement neuf conforme RE 2020

• Coût total : prix du bien + frais de notaire (2-3%) + intérêts intercalaires (400-800€/mois pendant travaux - le montant dépend du prêt et du calendrier des appels de fonds)

Qu'est-ce que l'achat en VEFA ?

L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est un mode d'acquisition immobilière où vous achetez un bien avant ou pendant sa construction.

Contrairement à un achat classique dans l'ancien, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et non à la remise des clés.

Les caractéristiques d'un achat en VEFA

• Achat sur plan : vous choisissez votre logement à partir de plans, maquettes 3D et notices descriptives

• Paiement échelonné : vous réglez le prix selon l'avancement de la construction (5 à 7 appels de fonds sur 18-30 mois)

• Personnalisation possible : choix des finitions, couleurs, aménagements selon l'avancement du chantier

• Garanties légales renforcées : garantie d'achèvement, garantie décennale, garantie de parfait achèvement

Définition de la VEFA complète : Découvrez tous les aspects juridiques et pratiques de la VEFA.

Les 7 étapes d'un achat en VEFA : le parcours complet

Tableau récapitulatif du parcours d'achat

Le plafond du dépot de garantie est lié au délai entre réservation et signature de l’acte:

5% si l’acte est signé dans l’année

2% si l’acte est signé entre 1 et 2 ans

0% si l’acte est signé au-delà de 2 ans (aucun dépôt exigible)

Étape 1 : La signature du contrat de réservation

Qu'est-ce que le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est le premier engagement juridique entre vous et le promoteur immobilier. Il vous permet de bloquer le logement de votre choix (appartement, maison, villa) pendant que vous finalisez votre financement.

Que contient le contrat de réservation ?

Mentions obligatoires :

• Désignation précise du bien (adresse, numéro de lot, surface, étage, annexes)

• Prix de vente TTC

• Échéancier de paiement prévisionnel

• Délai de livraison

• Montant du dépôt de garantie

• Délai de rétractation de 10 jours

• Conditions suspensives (obtention du prêt)

Le dépôt de garantie : combien et pourquoi ?

À la signature, vous versez un dépôt de garantie :

• 5% du prix si livraison dans les 2 ans

• 2% du prix si livraison dans plus de 2 ans

Ce montant est bloqué sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique, où il sera déduit du prix total.

Lire aussi : "Le contrat de réservation en VEFA : tout ce qu'il faut savoir"

Vos données personnelles sont protégées

Le promoteur collecte vos données personnelles (identité, situation financière) pour traiter votre dossier. Ces données sont protégées par le RGPD et ne peuvent être utilisées qu'à des fins strictement liées à la transaction.

Vous disposez d'un droit d'accès, de rectification et de suppression de vos données à tout moment.

Étape 2 : Le délai de rétractation de 10 jours

Comment fonctionne le droit de rétractation ?

La loi vous protège en vous accordant un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de :

• La signature du contrat de réservation, ou

• Sa réception (si envoyé par courrier)

Pendant ces 10 jours, vous pouvez annuler votre engagement :

• Sans justification

• Sans pénalité

• Avec remboursement intégral du dépôt de garantie

Comment se rétracter ?

Il suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur immobilier dans le délai de 10 jours.

Attention : Passé ce délai, vous ne pourrez annuler la vente que dans des cas spécifiques (refus de prêt, défaillance du promoteur).

Étape 3 : La recherche de financement

Obtenir votre prêt immobilier

Si votre achat en VEFA est conditionné à l'obtention d'un crédit immobilier (cas le plus fréquent), vous disposez d'un délai fixé dans le contrat de réservation pour obtenir votre financement.

Délai moyen : 45 à 60 jours

La condition suspensive de prêt : votre filet de sécurité

Le contrat de réservation intègre systématiquement une condition suspensive d'obtention de prêt. Si votre demande de crédit est refusée :

• Le contrat est automatiquement annulé

• Vous êtes intégralement remboursé du dépôt de garantie

• Aucune pénalité ne vous est appliquée

Documents à fournir à la banque

• Contrat de réservation signé

• Notice descriptive du programme

• Plans du logement

• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition)

• Justificatifs d'apport personnel

• Relevés de comptes bancaires

Si vous achetez pour investir, une attestation de valeur locative vous sera également utile, pour que le banquier puisse prendre en compte les futurs loyers. 

Étape 4 : La signature de l'acte authentique chez le notaire

Qu'est-ce que l'acte authentique de vente ?

L'acte authentique (ou acte de vente définitif) est le document juridique qui transfère officiellement la propriété du bien. Il est obligatoirement signé chez un notaire.

Quand signe-t-on l'acte authentique ?

Délai moyen : 2 à 4 mois après la signature du contrat de réservation, une fois que :

• Le délai de rétractation est expiré

• Votre prêt immobilier est accordé

• Toutes les conditions suspensives sont levées

Que se passe-t-il lors de la signature ?

• Le notaire lit l'acte et vous explique vos droits et obligations

• Vous signez l'acte en présence du notaire

• Vous versez 35% maximum du prix de vente (dépôt de garantie déduit)

• Vous payez les frais de notaire (2 à 3% du prix dans le neuf)

• Le notaire conserve un exemplaire original et vous remet une copie authentique

Bon à savoir : à partir de cette signature, vous êtes définitivement engagé et devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction.

Étape 5 : Les appels de fonds échelonnés

Comment fonctionne le paiement en VEFA ?

Contrairement à un achat classique, vous ne payez pas l'intégralité du prix à la signature. Le paiement est échelonné selon l'avancement des travaux.

L'échéancier légal des appels de fonds

Le Code de la construction et de l'habitation fixe des plafonds de paiement à chaque étape :

Le Code de la construction et de l'habitation fixe des plafonds de paiement à chaque étape :

Ces plafonds sont présentés à titre indicatif , le calendrier réel est détaillé dans l’acte.

Exemple concret : Pour un appartement à 300 000 €, vous versez environ 15 000 € à la réservation, 90 000 € à la signature, puis des tranches de 30 000 à 90 000 € selon l'avancement, et enfin 15 000 € à la livraison.

Lire aussi : "Paiement VEFA : échéancier détaillé et simulation"

Comment sont justifiés les appels de fonds ?

Les appels de fonds correspondent à l’avancement des travaux et sont généralement justifiés (attestation de l’architecte, documents de chantier). La banque débloque les fonds selon ses contrôles

Votre banque vérifie ces justificatifs avant de débloquer les fonds.

Les intérêts intercalaires : à prévoir dans votre budget

Pendant la phase de construction, vous payez des intérêts intercalaires à votre banque sur les sommes déjà débloquées (sans rembourser le capital).

Coût moyen : 400 à 800 €/mois selon le montant emprunté

Durée : 12 à 30 mois selon le délai de construction

Lire aussi : "Intérêts intercalaires en VEFA : calcul et optimisation"

Étape 6 : La personnalisation de votre logement

Qu'est-ce que les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) ?

L'un des grands avantages de l'achat en VEFA : la possibilité de personnaliser votre futur logement selon vos goûts et besoins.

Quels types de personnalisation sont possibles ?

Selon l'avancement du chantier, vous pouvez :

• Choisir les revêtements de sols (carrelage, parquet, vinyle)
• Sélectionner les couleurs de peinture des murs
• Modifier la disposition de cloisons non porteuses (créer un bureau, agrandir une chambre)
• Ajouter des équipements (placards, climatisation)
• Adapter les prises électriques et points lumineux

Attention ! Plus vous réservez tôt, plus les possibilités de personnalisation sont larges. Une fois les travaux avancés, certaines modifications deviennent impossibles ou très coûteuses.

Quel est le coût des TMA ?

Les modifications demandées sont généralement facturées en supplément du prix de vente. Le promoteur vous fournit un devis détaillé pour chaque demande.

Étape 7 : La livraison et la remise des clés

La visite de pré-livraison

1 mois avant la livraison finale, le promoteur organise une visite de pré-livraison (ou "visite des cloisons achevées").

Objectifs :

• Découvrir votre logement pour la première fois
• Vérifier la conformité avec les plans et le contrat
• Établir une liste de réserves (défauts, finitions manquantes, malfaçons)

Conseil Fair Promotion : Si vous comptez faire installer une cuisine équipée, c’est le moment de faire venir votre cuisiniste, qui pourra prendre toutes les mesures nécéssaires.

Le jour de la livraison : remise des clés

Le jour J, vous avez rendez-vous dans votre nouveau logement avec votre contact Fair Promotion.

Déroulement :

1. Visite complète du logement achevé
2. Vérification de la levée des réserves de pré-livraison
3. Signature du procès-verbal de réception (PV de livraison)
4. Établissement d'une nouvelle liste de réserves si besoin
5. Remise des clés
6. Versement du solde final (5% restants)

Le procès-verbal de réception : document clé

La signature du PV de réception marque :

• L'acceptation du logement par l'acquéreur
• Le déclenchement des garanties légales:
  • Garantie de parfait achèvement (1 an)
  • Garantie biennale (2 ans)
  • Garantie décennale (10 ans)

Important ! Ne signez le PV que si vous êtes satisfait ou si les réserves sont clairement listées. 

Lire aussi :  "Garanties légales en VEFA : tout comprendre"

Quels sont les avantages d'acheter en VEFA ?

1. Frais de notaire réduits

2 à 3% du prix dans le neuf vs 7 à 8% dans l'ancien.
 Économie : 15 000 à 18 000 € sur un bien à 300 000 €.

2. Un logement neuf et performant

• Normes RE 2020 : économies d'énergie ; plus performant, avec un meilleur confort thermique et une consommation mieux maîtrisée
• DPE A ou B : valorisation à la revente
• Aucun travaux pendant 10-15 ans
• Équipements modernes et garanties constructeur

3. Paiement échelonné et sécurisé

Vous ne payez que ce qui est construit. Si vous êtes encore locataire, vous ne payez pas de double loyer : vos intérêts intercalaires sont calculés uniquement sur les sommes déjà versées. Selon le montage du prêt (différé), vous pouvez ne payer que les intérêts intercalaires pendant la construction, puis commencer l’amortissement à la livraison

4. Personnalisation à vos goûts

Choix des finitions, des couleurs, de l'aménagement intérieur selon l'avancement des travaux.

5. Aides financières et avantages fiscaux

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) sous conditions
• TVA réduite à 5,5% dans certaines zones (ANRU)
• Exonération de taxe foncière pendant 2 ans (selon communes)

Découvrez toutes les aides financières pour acheter en VEFA.

6. Garanties légales maximales

• Garantie d'achèvement (achèvement du programme même si défaillance du promoteur)
• Garantie de parfait achèvement (1 an)
• Garantie biennale (2 ans sur équipements)
• Garantie décennale (10 ans sur gros œuvre)

Quels sont les risques à connaître ?

1. Retard de livraison

Risque le plus fréquent : intempéries, faillite d'un sous-traitant, difficultés d'approvisionnement.

Protection :

• Clause de pénalité de retard (En VEFA, les pénalités de retard sont souvent contractuelles . À défaut, une indemnisation peut être demandée, mais elle suppose généralement d’établir le préjudice
• Possibilité d'annuler la vente si retard > 1 an

2. Défauts de conformité

À la livraison, le logement peut présenter des défauts ou malfaçons.

Protection :

• Liste de réserves lors de la visite de pré-livraison
• Garantie de parfait achèvement pendant 1 an
• Obligation du promoteur de lever les réserves

3. Intérêts intercalaires

Coût supplémentaire de 400-800€/mois pendant la construction, à prévoir dans votre budget.

4. Moins de flexibilité que dans l'ancien

• Délai d'attente de 18-30 mois avant d'emménager
• Impossibilité de visiter le bien avant achèvement
• Engagement ferme dès la signature de l'acte authentique

Pourquoi choisir Fair Promotion pour votre achat en VEFA ?

Notre accompagnement à chaque étape

Chez Fair Promotion, nous vous accompagnons de A à Z dans votre projet d'achat en VEFA :

• Transparence totale : visites régulières du chantier, suivi photo en temps réel
• Accompagnement personnalisé : un conseiller dédié de la réservation à la remise des clés
• Garanties maximales : garantie d'achèvement + assurances décennales + service après-vente réactif
• Respect des délais : historique de livraisons dans les temps sur nos programmes
• Qualité de construction : labels RE 2020, normes HQE, matériaux certifiés
• Simplicité administrative : aide pour vos démarches bancaires et notariales

Nos engagements Fair Promotion

• Assistance juridique : relecture de votre contrat de réservation
• Accompagnement financier : simulation de financement, mise en relation avec courtiers partenaires
• Suivi des travaux : photos d'avancement envoyées régulièrement
• Support post-livraison : SAV réactif, levée des réserves dans les délais

Découvrez nos programmes immobiliers neufs disponibles.

Questions fréquentes sur l'achat en VEFA

Combien de temps dure un achat en VEFA de A à Z ?

En moyenne 24 à 30 mois :

• 2 à 4 mois entre la réservation et la signature de l'acte authentique
• 18 à 24 mois de construction
• 1 mois entre la pré-livraison et la livraison finale

Peut-on visiter le chantier pendant la construction ?

Pour des raisons de sécurité et d'assurance, les visites de chantier ne sont généralement pas autorisées. En revanche, Fair Promotion organise des visites collectives à des étapes clés et vous envoie des photos d'avancement régulières.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?

Vous êtes protégé par la garantie d'achèvement , obligatoire en VEFA. Une banque ou un assureur s'engage à financer l'achèvement du programme, ou vous rembourser les sommes déjà versées. 

Peut-on revendre un bien en VEFA avant la livraison ?

Oui, on parle de cession de contrat de VEFA. Vous pouvez céder vos droits à un nouvel acquéreur, avec l'accord du promoteur. Cette opération est soumise à des droits de mutation (frais de notaire).

Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts sur les sommes déjà débloquées par la banque pendant la construction. Vous ne remboursez pas encore le capital.

Faut-il acheter en VEFA en 2026 ?

Cela dépend de votre situation et de vos objectifs :

Achetez en VEFA si :

• Vous recherchez un bien neuf, performant énergétiquement
• Vous pouvez attendre 24-30 mois avant d'emménager
• Vous souhaitez bénéficier de garanties constructeur maximales
• Vous êtes primo-accédant éligible au PTZ

Préférez l'ancien si :

• Vous avez besoin d'un logement immédiatement
• Vous recherchez du cachet ancien 
• Vous êtes sensible à l'incertitude des délais de livraison

Quels documents dois-je conserver après l'achat en VEFA ?

Documents essentiels à garder pendant 10 ans minimum :

• Contrat de réservation
• Acte authentique de vente
• Notice descriptive
• Plans du logement
• Procès-verbal de réception (livraison)
• Attestations de garanties (décennale, biennale, parfait achèvement)
• Factures de TMA (travaux modificatifs)
• Correspondances avec le promoteur