Paiement en VEFA : comment fonctionne l'échéancier et quand payer ?

À retenir :

• Le paiement en VEFA est échelonné selon l'avancement des travaux
• L'échéancier légal prévoit 5 appels de fonds minimum, de la réservation à la livraison
• Le montant total est réglé au fur et à mesure de l’avancement de l’opération
• Les intérêts intercalaires courent pendant la construction : prévoir ce coût dans son budget
• La garantie d'achèvement protège l'acheteur en cas de défaillance du promoteur

Acheter un bien immobilier en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) implique un mode de paiement spécifique et strictement encadré par la loi.

Contrairement à un achat immobilier classique où le prix est réglé en une fois lors de la signature chez le notaire, le paiement en VEFA est échelonné selon l'avancement de la construction.

Ce système protège à la fois :

• L'acquéreur : il ne paie que ce qui est réellement construit
• Le promoteur immobilier : il finance le chantier au fur et à mesure

Définition VEFA : Mode d'achat où l'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Pour plus d’informations, consultez notre guide : “Qu'est-ce que la VEFA ?”

L'échéancier de paiement est défini dans le contrat de vente signé chez le notaire. Il respecte un cadre légal strict (article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation).

Tableau de l'échéancier légal VEFA

• 35 % maximum à l’achèvement des fondations.
• 70 % maximum à la mise hors d’eau (pose du toit).
• 95 % maximum à l’achèvement total des travaux.
• Les 5 % restants sont versés à la livraison, sauf en cas de réserve.

Bon à savoir : Le promoteur ne peut exiger un paiement sans justifier l'avancement correspondant (attestations, photos, …)

Les appels de fonds sont les demandes de paiement émises par le promoteur immobilier à chaque étape clé de la construction.

Comment se déroule un appel de fonds ?

1. Le promoteur justifie l'avancement : certificats , attestations, photos datées
2. L'acquéreur reçoit une demande de paiement précisant le montant et l'étape franchie
3. L'acquéreur paie via son prêt immobilier (déblocage progressif des fonds par la banque)
4. La banque vérifie la conformité avant de transférer les fonds au promoteur

Lire aussi : "Comment fonctionne le prêt immobilier en VEFA ?"

Délai de paiement

L'acquéreur dispose généralement de 30 jours pour régler chaque appel de fonds à compter de sa réception.

Dès la signature du contrat de réservation, l'acquéreur verse un dépôt de garantie :

• 5 % du prix de vente si livraison dans les 2 ans
• 2 % du prix de vente si livraison dans plus de 2 ans

Ce montant est :

• Bloqué sur un compte séquestre
• Déduit du prix total lors de la signature de l'acte authentique
• Remboursable en cas de rétractation dans les 10 jours ou de refus de prêt

Lire aussi : "Le contrat de réservation en VEFA : tout savoir"

Cas pratique : Achat d'un appartement à 300 000 €

Bon à savoir : les pourcentages peuvent varier selon les promoteurs, mais jamais au-delà des plafonds légaux.

Qu'est-ce que les intérêts intercalaires en VEFA ?

Les intérêts intercalaires sont les intérêts que vous payez à votre banque pendant la phase de construction, avant de commencer à rembourser le capital de votre prêt immobilier.

Comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?

• Pendant la construction, les intérêts intercalaires ne sont calculés que sur les sommes déjà débloquées
• Selon le montage (différé total/partiel), vous payez pendant la construction tout ou partie des intérêts sur les fonds débloqués, puis l’amortissement du capital démarre souvent à la livraison
• Durée moyenne : entre 12 et 36 mois selon le délai de réalisation

Bon à savoir : vous pouvez demander à votre banquier de ne commencer le remboursement de votre crédit qu'à la livraison du bien, vous évitant un “double loyer”. Les intérêts intercalaires sont alors lissés dans les mensualités.

Lire aussi  : "Intérêts intercalaires en VEFA : calcul et optimisation"

En choisissant un logement neuf, vous bénéficiez non seulement d’un cadre de vie moderne et performant, mais aussi de garanties solides qui protègent votre investissement sur le long terme.

1. La garantie d'achèvement

Le promoteur doit souscrire une garantie d'achèvement qui assure :

• La livraison du bien même en cas de défaillance financière du promoteur
• Le remboursement des sommes versées si le projet ne peut être achevé

Cette garantie est obligatoire et doit être mentionnée dans le contrat de vente.

2. La garantie de remboursement

Si le prêt immobilier de l'acquéreur est refusé, le promoteur doit rembourser le dépôt de garantie.

3. L'absence de paiement anticipé

Aucun paiement ne peut être exigé avant l'étape correspondante dans l'échéancier. 

4. La protection contre les retards

Si le promoteur ne respecte pas le délai de livraison :

• Vous pouvez demander une indemnisation (pénalité de retard)
• Vous pouvez annuler la vente si le retard dépasse 1 an (sauf clause contraire)

En cas de retard, l’indemnisation dépend d’abord des clauses du contrat (pénalités prévues, causes légitimes de suspension). 

Comment financer votre achat en VEFA ?

Le prêt immobilier classique

La majorité des acquéreurs financent leur achat en VEFA via un prêt immobilier classique, avec :

• Déblocage progressif des fonds selon l'échéancier
• Paiement des intérêts intercalaires pendant la construction (sauf si report à la livraison)
• Remboursement du capital à partir de la livraison

Les aides financières

Vous pouvez bénéficier de :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) sous conditions de ressources
• Prêt Action Logement (anciennement 1% logement)
• Prêt conventionné ou Prêt Accession Sociale (PAS)
• TVA réduite à 5,5 % (sous conditions de plafonds de ressources et de zones)

Que se passe-t-il à la livraison du logement ?

La livraison marque la fin du paiement échelonné et le transfert définitif de la propriété.

Étapes de la livraison

1. Visite de pré-livraison avec le promoteur
2. Établissement de la liste des réserves (défauts ou finitions manquantes)
3. Signature du procès-verbal de réception (= acceptation du logement)
4. Versement du solde (généralement 5 % restants)
5. Remise des clés

Bon à savoir : le procès-verbal de réception déclenche les garanties légales : garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans).

Chez Fair Promotion, nous accompagnons nos acquéreurs à chaque étape du paiement :

• Suivi personnalisé de la réservation à la livraison
• Garantie d'achèvement sur tous nos programmes
• Respect des délais de livraison
• Un promoteur avec une expérience de plus de 40 ans

Découvrez nos programmes immobiliers neufs disponibles à la réservation.

Questions fréquentes sur le paiement en VEFA

Quand commence-t-on à payer en VEFA ?

Le premier paiement intervient dès la signature du contrat de réservation (2 à 5 % du prix). Le second paiement a lieu lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire (jusqu'à 35 % du prix total).

Peut-on payer en VEFA sans prêt immobilier ?

Si vous payez comptant, l'échéancier reste le même. Vous versez les montants aux mêmes étapes, mais sans passer par une banque. Le promoteur ne peut jamais exiger la totalité du prix avant la livraison.

Que se passe-t-il si je ne peux plus payer un appel de fonds ?

Si vous êtes dans l'incapacité de payer (perte d'emploi, refus de déblocage bancaire), contactez immédiatement le promoteur. Selon les cas :

• Mise en place d'un échéancier de paiement adapté
• Activation de votre assurance emprunteur (perte d'emploi, invalidité)

Les appels de fonds peuvent-ils être modifiés ?

L'échéancier est défini dans le contrat de vente. Le promoteur ne peut pas modifier unilatéralement les montants ou les dates. Toute modification nécessite un avenant signé par les deux parties.

Combien de temps entre la signature et la livraison ?

En moyenne, entre 24 et 30 mois, selon la taille du programme immobilier. Le délai exact est précisé dans le contrat de vente. Le promoteur doit respecter ce délai sous peine de pénalités.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans l'échéancier ?

Non. Les frais de notaire (environ 3 à 4 % du prix en neuf) sont payés en une seule fois lors de la signature de l'acte authentique, en plus du paiement prévu dans l'échéancier.